Danıştay Dördüncü Daire
Gayrimenkul satışlarında vergiyi doğuran olay, ancak satışın resmi senede bağlı olarak yapılmasıyla meydana gelir. Uyuşmazlığın esası, tapuda kayıtlı gayrimenkulün özel sözleşme ile ve hisseli olarak satışa konu edilmesi suretiyle bedelinin ödenmesi veya ödenmeye başlanması halinde, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 37. maddesinde yer alan devamlı olarak gayrimenkul alım satımı ile uğraşılması veya alınan bir gayrimenkulun 5 yıl içinde parsellenerek satılması nedeniyle ticari faaliyetin oluşup oluşmayacağına, diğer bir ifade ile bu olayın söz konuşu hüküm kapsamında mütalaa edilerek vergiyi doğuran olayın meydana gelip gelmeyeceği hususuna ilişkindir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 37. maddesinin konuyla ilgili hükümlerinde gayrimenkullerin alımsatımı veya parsellenerek satılmaları ifadelerine yer verilmiştir. Bu hükümlerdeki söz konuşu ifadelere göre ticari faaliyetin ve bunun sonucunda ticari bir kazancın varlığından söz edilebilmek için öncelikle gayrimenkul alım satımınin gerçekleşmesi gereklidir. Türk Medeni Kanunu'nun konuya ilişkin 633. maddesinde 'Gayrimenkul mülkiyetini iktisap için tapu sicilinde kayıt şarttır. Bununla beraber işgal, miras, istimlak, cebri icra tarikleriyle veya mahkeme ilamı ile bir gayrimenkulu iktisap eden kimse tescilden evvel dahi ona malik olur.' denilmektedir. 634. maddesinde de, mülkiyeti nakleden akitlerin geçerli olması için resmi şekilde yapılmaları gerektiğine dair hüküm vazedilmiş bulunmaktadır. Borçlar Kanunu'nun gayrimenkul satımlarına ilişkin hükümlerinin yer aldığı Altıncı BabÜçüncü Faslındaki 213. maddesinin birinci fıkrasında aynen 'Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair satım vaadi ve beyi bilvefa ve istimlak mukavelesi resmi senede rap edilmedikçe muteber değildir.' denilmektedir. Bu hükümlerin birlikte incelenmesinden gayrimenkul alım satımının tapu siciline kayıtla vücut bulacağı ve ayrıca resmi senede bağlanmasının gerekli olduğu anlaşılmaktadır. işgal, miras, istimlak, cebri icra yoluyla veya mahkeme ilamıyla gayrimenkul iktisabında tescilden evvel dahi ona malik olunabileceği bir istisna olarak getirilmiştir. Diğer taraftan Borçlar Kanunu'nun yukarıda metnine yer verilen 213. maddesinde söz konuşu edilen ve satış vaad olunan kanunda yazılı bazı şartlarla gayrimenkulun tapuda tescil isteme hakkı veren satış vaadi sözleşmelerinin de yine, resmi senede bağlanması bir zorunluluk olarak ortaya konulmuş ise de, bu senedin Noterlik Kanununun 44. maddesi uyarınca Noterlerce düzenlenmesi kabul edilmiştir. Böylece resmi senet yerine kaim olan noterlikçe düzenlenmiş satış vaadi sözleşmelerinin, tarafların isteği üzerine tapu siciline şerh verileceği konusunda Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde hüküm vazedilmiştir. Bu durumda, haricen düzenlenen sözleşmelere dayanılarak tapulu bir gayrimenkulun satıldığı veya en azından satış vaadine dahi konu edildiğin! söylemek mümkün değildir. Gerçekten satış vaadi sözleşmesiyle bir gayrimenkulun el değiştirmesi söz konuşu değilse de, bahsedilen hükümler çerçevesinde gayrimenkul devrine resmi olarak zemin hazırlayan ve ülke gerçekleri karşısında kabul edilebilirliğinde birleşebilecek olan böyle bir akit dahi vücut bulmamıştır. O halde, vergilendirme döneminde, Gelir Vergisi Kanunu'nun 37. maddesindeki '.... gayrimenkul alımsatım....' veya '.... parsellenerek satılması....' ifadelerinde ortaya çıkması gereken ticari faaliyetin varlığından, diğer bir anlatımla vergiyi doğuran olayın vukuundan sözedilebilmek için yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde resmi senede bağlı olarak gerçekleşmiş bir gayrimenkul satışının bulunması gerekli iken böyle bir satışın yapılıp yapılmadığı araştırılmaksızın ve bu konudaki Yükümlü iddiaları değerlendirilmeksizin, salt inceleme raporuna ekli ifade tutanaklarındaki beyanlardan hareketle yapılan vergilemenin onanması yolundaki Vergi Mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır. Açıklanan nedenle, yukarıda belirtilen çerçevede gerekli araştırma ve inceleme yapıldıktan sonra uyuşmazlık hakkında yeniden bir karar verilmek üzere Vergi Mahkemesi kararının bozulmasına oybirliğiyle karar verildi.